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Wissenswertes

Sie möchten eine Immobilie erwerben oder Ihre eigene Immobilie verkaufen? Bei uns sind Sie richtig!
Hier bieten wir Ihnen ein paar Tipps...

Wie verkaufe ich meine Immobilie richtig? - Tipps zum Immobilienverkauf:

1. Starten Sie mit einem akzeptablen Preis

Der Preis, zu dem Sie Ihre Immobilie erstmals anbieten, ist entscheidend für einen erfolgreichen Immobilienverkauf. Wir können Sie hierzu gerne beraten oder schauen Sie sich einfach mal im Internet auf den großen Immobilien-Portalen vergleichbare Objekte in der Region der Immobilie an. Vergleichen Sie die angebotenen Objekte mit Ihrem Angebot. So können Sie relativ schnell und einfach eine erste marktgerechte Preisspanne für Ihre Immobilie ermitteln. Zur Preisfindung dient nicht die Summe Ihrer getätigten Investitionen vom Kaufpreis bis zu den letzten Renovierungen, allein entscheidend ist der Markt, welcher Preis erzielbar ist.

2. Home Staging - Bereiten Sie Ihre Immobilie zum Verkauf vor.

Home Staging bedeutet, Ihre Immobilie für den Verkauf so einladend und behaglich herzurichten, dass Kaufinteressenten am liebsten gleich einziehen würden. Hier sind ein paar hilfreiche Tipps:

  1. Äussere Erscheinung: mähen Sie den Rasen und schneiden Sie Hecken und Sträucher, entfernen Sie den Müll.
  2. Freiräume schaffen. Trennen Sie sich von unnützen Dingen – auch im Keller, im Dachboden und in der Garage. Unordnung lässt Räume kleiner wirken.
  3. Reparieren. Kleine Reparaturen, wie zum Beispiel klemmende Türen, defekte Außenleuchten, fehlende Sockelleisten, durchführen.
  4. Streichen - Wenn die Räume einen neuen Anstrich verdienen, achten Sie auf helle, neutrale Farben. Knallige Farben sind nicht jedermanns Geschmack. Auch die Aussenfassade, wenn nötig streichen.
  5. Entpersonalisierung – wir empfehlen, Ihre Immobilie so neutral wie möglich zu präsentieren. Entfernen Sie religiöse oder politische Symbole, überflüssige Sammlungen, ebenso wie Fotos der Familie.

 

3. Das aussagekräftige Exposé

Ohne ein aussagekräftiges Exposé wird heute kaum eine Immobilie mehr verkauft. Das Exposé schafft für den Kaufinteressenten die nötigen Vorinformationen und zeigt die Grunddaten zu dem Objekt auf. Damit wir ein interessantes Exposé erstellen können, benötigen wir von Ihnen:

  1. Alle Daten und Fakten zu Ihrer Immobilie. Je mehr, desto besser. Neben Selbstverständlichkeiten, wie Ausmaße und Zimmerzahl, gehören heutzutage auch Unterlagen wie ein Energieausweis und eine Auflistung der Betriebskosten dazu, sowie eine detaillierte Beschreibung der Lage.
  2. Schicken Sie uns den Grundriss-Plan.
  3. Schicken Sie uns Fotos von Ihrer Immobilie in JPG. Format.
  4. Fotografieren Sie mit einer Digitalkamera jede Menge Eindrücke Ihrer Immobilie und suchen Sie dann am PC die Besten davon aus. Das kostet nichts.

Wichtig sind:
Außenansicht, Blick aus dem Garten oder vom Haus auf den Garten, das Bad, die Küche, Besonderheiten wie Kamin, Ofen, Sauna, Fußbodenbeläge. Besser eine Detailaufnahme von einer Besonderheit, wie besonders hübsche Haustür, Badeinrichtung u. ä. Wenn sich ein toller Blick in die Landschaft bietet, nicht nur beschreiben, sondern im Bild zeigen. Nehmen Sie sich Zeit für Ihre Fotos. Warten Sie auf einen blauen Himmel. Räumen Sie auf, bevor Sie knipsen. Das macht gleich einen besseren Eindruck.

4. Beim Besichtigungstermin

Der Besichtigungstermin ist der wichtigste Moment im Verkaufsprozess, deshalb auch hierfür ein paar Tipps:

  1. Die Immobilie muss sorgfältig auf die Besichtigung vorbereitet werden. Entfernen Sie Gerümpel und räumen Sie gründlich auf. Lassen Sie alles verschwinden, was Sie nicht oft benutzen. Dekorieren Sie das Haus.
  2. Verlassen Sie, wenn möglich, bei der Besichtigung das Haus. Wenn potenzielle Kunden Ihre Immobilie besichtigen, ist es besser, wenn Sie nicht anwesend sind. Überlassen Sie uns die Besichtigung. Selbstverständlich, Sie möchten den Interessenten gerne zeigen, wie toll Ihre Immobilie ist. Aber die meisten Käufer haben in Gegenwart der Verkäufer Hemmungen, sich genau umzusehen und offen zu äußern, was ihnen gefällt und was nicht. Außerdem fällt es Käufern leichter, uns Fragen zu stellen, wenn der Verkäufer nicht anwesend ist.

Wie läuft der Prozess des Immobilienerwerbs in Italien ab?

Trotz der geografischen Nähe unterscheidet sich das italienische Immobilienrecht in vielen Punkten grundlegend vom deutschen bzw. österreichischen Immobilienrecht. Alle EU-Bürger sind Italienern beim Immobilienkauf gleichgestellt. Selbiges gilt, dank einer bilateralen Vereinbarung, auch für US-Amerikaner. Der Immobilienkauf in Italien entwickelt sich zumeist über die im Folgenden beschriebenen Einzelschritte:

Das (unwiderrufliche) Kaufangebot

(auf Italienisch "Proposta Irrevocabile di Compravendita" – art. 1329, c.c.) Wenn Sie sich für eine Immobilie entschieden haben, ist der erste Schritt zum Erwerb häufig ein unwiderrufliches Kaufangebot die "proposta irrevocabile di acquisto di immobile“. Mit diesem Angebot verpflichten Sie sich für eine bestimmte Zeit, die Immobilie zu einem festgelegten Preis zu kaufen. Als Bestätigung der Ernsthaftigkeit Ihres Kahufvorhabens wird dem Makler treuhänderisch eine Pfandsumme übergeben, die dieser zurückerstattet, wenn der Verkäufer nach Ablauf der Frist das Angebot nicht annehmen sollte.

Nimmt der Verkäufer das Angebot an, wird ihm vom Makler die Pfandsumme übergeben. Sollten Sie nach der Unterzeichnung des Kaufangebotes von Ihrem ursprünglichen Vorhaben Abstand nehmen und die Immobilie nicht mehr kaufen wollen oder können, verbleibt die hinterlegte Summe beim Verkäufer. Will der Verkäufer seinerseits nicht mehr an Sie verkaufen, weil er möglicherweise ein lukrativeres Angebot erhalten hat, muss er Ihnen die Pfandsumme zurückgeben. Läuft alles wie geplant und der Verkäufer willigt in Ihr Angebot ein, wird als nächstes ein Vorvertrag geschlossen.

Der Vorvertrag

(auf Italienisch "Compromesso" oder "Contratto Preliminare di Compravendita" – art. 1351, c.c.) Im Gegensatz zum deutschen Recht bietet das italienische Immobilienrecht den Parteien die Möglichkeit, zunächst einen schriftlichen rechtsverbindlichen Vorvertrag ("compromesso di compravendita" oder "contratto preliminare") abzuschließen, mit dem sie sich zum Abschluss des eigentlichen Hauptvertrages verpflichten. Bereits der Vorvertrag beinhaltet alle wesentlichen Elemente, die auch der zukünftige Hauptvertrag aufweist. Einer notariellen Beurkundung bedarf es nicht, wobei wir immer empfehlen einen Notar einzuschalten. Der Notar überprüft, dass die Immobilie mit keinen Krediten, Pfandrechten etc. belastet ist und auch, dass es sich tatsächlich um das zum Verkauf stehende Objekt handelt. Auch wird die Immobilie auf alle notwendigen Genehmigungen des Gebäudes überprüft. Die Einhaltung der Schriftform ist aber auch in diesem Fall unerlässlich. Bei Unterzeichnung des Vorvertrages zahlen Sie in der Regel 10% - 30% der Kaufsumme (Caparra Confirmatoria – art. 1385, c.c.) in Form eines bankbestätigten Schecks oder einer Überweisung. Die Anzahlung aus dem Compromesso ist als Sicherheit für die Einhaltung des Vertrages beider Parteien zu werten. Sollten Sie jetzt von Ihrer Kaufabsicht Abstand nehmen, so hat der Verkäufer das Recht Ihre Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten. Möchte der Verkäufer von seinen Verkaufsabsichten zurücktreten, so muss er dem Käufer zusätzlich zu der Anzahlung nochmals die gleiche Höhe der Summe erstatten.

Der notarielle Kaufvertrag

("Rogito" oder "Atto di Compravendita" – art. 1350, c.c.) Die Parteien müssen trotz des bindenden Vorvertrages einen Kaufvertrag abschließen, um einen ordnungsgemäßen Grundstückserwerb herbeizuführen. Ohne den Kaufvertrag findet kein Eigentumsübergang statt. Inhaltlich bestätigt der Kaufvertrag regelmäßig lediglich den Vorvertrag und konkretisiert ihn gegebenenfalls in noch offenen Punkten. Da durch den Kaufvertrag der Eigentumsübergang herbeigeführt wird, unterliegt dieser strengeren Formvorschriften als der Vorvertrag. Nach Abschluss des Vertrages findet eine Eintragung des Kaufvertrages in das italienische Immobilienregister (meist Liegenschaftsregister) statt. Die Eintragung hat dabei lediglich verlautbarenden Charakter. Wurde bereits der Vorvertrag in das Register eingetragen, erhält der Kaufvertrag die Rangstellung des Vorvertrages. Für die Beurkundung des Hauptvertrages benötigen Käufer und Verkäufer eine italienische Steuernummer, den sogenannten "codice fiscale". Diese kann bei jedem italienischen Bezirkssteueramt oder dem für die Käufer in Deutschland zuständigen italienischen Generalkonsulat beantragt werden. Die Wahl und Bezahlung des Notars erfolgt durch den Käufer.

Darf ich als Ausländer ein Haus in Italien kaufen?

EU Bürger unterliegen keinen besonderen Bestimmungen beim Erwerb einer Immobilie in Italien; dasselbe gilt auch für US-Amerikaner aufgrund einer bilateralen Vereinbarung.

Italien wendet das Prinzip der Gegenseitigkeit an.

Eine Einschränkung ergibt sich derzeit für Schweizer Bürger. Entscheidend, ob der Erwerb realisiert werden kann, bzw. unter welchen Bedingungen, ist hier, ob es sich um eine natürliche oder juristische Schweizer Person handelt. Als Erstwohnsitz aufgrund eines Gegenseitigkeitsabkommens mit der EU vom 1.6.2002 dürfen Schweizer Bürger unbeschränkt kaufen. Natürliche Personen dürfen auch als Zweitwohnsitz eine Immobilie erwerben, wenn es sich um Residenzen, Ferienunterkünfte oder Wohneinheiten handelt, deren Nettofläche sich bis 200m² bemisst; die Grundstücksfläche darf sich bis auf eine Fläche von 1000m² ausdehnen. Gewerbeimmobilien dürfen ohne Einschränkungen gekauft werden.

Weitere Infos über Länder und deren Bestimmungen unter:

http://www.esteri.it/mae/it/ministero/servizi/stranieri/elenco_paesi.html#s

Warum einen Makler beauftragen?

Gründe für Verkäufer

Die Aufgabe eines Maklers besteht nicht nur darin ein Objekt zu bewerben oder Besichtigungen durchzuführen. Dies können Sie schließlich auch. Keiner kennt Ihre Immobilie besser als Sie! Aber genau darin liegt auch oft die Schwierigkeit.

1. Richtigen Preis ermitteln

Viele Erinnerungen, Investitionen, vielleicht viel Arbeit und Liebe steckt in Ihrer Immobilie. Das hat für Sie als Verkäufer einen Wert und diesen berücksichtigen Sie auch in Ihrem Verkaufspreis. Der Kaufinteressent hat diesen Bezug zu Ihrer Immobilie nicht. Die Hauptaufgabe eines Maklers liegt also darin, zwei Vertragsparteien zusammenzuführen und auf neutraler Ebene zu verhandeln. Die Grundlage hierfür ist ein Kaufpreis der für beide Parteien „richtig“ ist. 

2. Werbestrategie & Besichtigungstermin-Vorbereitung

Wie vermarkten Sie Ihre Immobilie? Ist Ihr Exposé optimal vorbereitet? Erreichen Sie mit Ihrer Werbemaßnahme eine ausreichende Anzahl an potentiellen Kaufinteressenten? Werden Interessenten vor einer Besichtigung geprüft? Wenn Sie nicht sicher sind, dann kann ein Makler hilfreich sein.

3. Zeitersparnis

Die wichtigste Grundlage für eine erfolgreiche Vermarktung ist zunächst eine gute Erreichbarkeit. Zeit ist eines der höchsten Güter in unserer modernen oft hektischen und vor allem leistungsorientierten Gesellschaft. Umso wichtiger ist es, die wenige Freizeit, die den Menschen heutzutage bleibt, bewusst für Entspannung und das Miteinander mit Familie oder Freunden zu nutzen. Vielen Eigentümer, die Ihr Haus oder Ihre Wohnung verkaufen möchten, ist unter Umständen gar nicht bewusst, wie zeitintensiv die effektive Vermarktung ihrer Immobilie sein wird. Auch hier wird Ihnen ein Profi helfen und Sie werden Zeit für die wichtigen Dinge im Leben haben.

4. Erzielbaren Preis realisieren

Können Sie die geplanten Finanzierungen von Interessenten beurteilen? Was machen Sie, wenn der Käufer eine Finanzierung wünscht oder erst mit seinem Steuerberater Rücksprache halten möchte? Was tun Sie, wenn der Käufer eine Altimmobilie in Zahlung geben möchte? Wie können Sie sicherstellen, dass Sie Ihr Geld pünktlich erhalten? Sie müssen Strategien haben mit diesen Szenarien umzugehen.

5. Rechtliche Angelegenheiten

Wer vertritt Ihre Interessen beim Notar? Wussten Sie, dass Verkäufer für alle Aussagen haften müssen? Haben Sie eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung? Wer schützt Sie vor ungerechtfertigten Forderungen der Interessenten? Wer hat geprüft, ob im Grundbuch Auflagen bestehen, die den Verkauf behindern oder stören? Möchten Sie Ihre Immobilie verkaufen? Sind Sie an unseren Leistungen interessiert? Dann besuchen Sie unsere Leistungen für Käufer-Seite und nehmen Sie Kontakt mit uns auf!

Gründe für Käufer

Für viele Menschen ist eine eigene Immobilie oder Ferienimmobilie ein Wunschtraum, aber es ist nicht leicht die richtige Traumimmobilie zu finden, speziell im Ausland. Wir möchten Ihnen hierfür gern ein paar Gründe nennen, wieso die Beauftragung eines Immobilienmaklers sehr hilfreich sein kann:

1. Preiseinschätzung

Ein professioneller Immobilienmakler kennt seinen Markt und den marktgerechten Preis für die Immobilien. Bei Immobilienverhandlungen gibt es Einiges zu beachten, um Fallstricke zu vermeiden; ein Profi kann in dem Fall viel Geld sparen.

2. Ortskenntnis

Viele Suchende kennen die örtliche Umgebung der Immobilie überhaupt nicht oder haben eine falsche Vorstellung hiervon. Ein Immobilienmakler wird im Sinne des Servicegedankens eindeutig eine Hilfe sein.

3. Zeitersparnis

Klar können Sie selber eine Immobilie suchen und direkt mit den Verkäufern Kontakt aufnehmen oder gleichzeitig eine Vielzahl an Maklern kontaktieren, aber der Zeitaufwand ist sehr groß und nicht selten verliert der Kaufinteressent den Überblick, beispielsweise welche Makler er schon kontaktiert hat, oder bei welchem Anbieter er sich schon gemeldet hat. Was viele Kunden nicht wissen, ist, dass die meisten Immobilienbüros (wie wir auch) einen kostenlosen Suchservice anbieten; so sind Sie entlastet und können Ihre Zeit für die wichtigen Dinge im Leben nutzen. Mittels eines Suchservice macht sich der Makler auf die Suche nach der für Sie passenden Immobilie und sehr oft arbeitet er auch mit anderen Maklern zusammen, um Ihnen die passende Auswahl bieten zu können.

4. Rechtliche Angelegenheiten

Nochmals, wer vertritt Ihre Interessen beim Notar? Insbesondere für den Kauf einer Immobilie im Ausland ist es wichtig, sich vor einem Kauf mit der rechtlichen Lage vertraut zu machen. Hier unterscheiden sich die Vorschriften zum Immobilienkauf teilweise deutlich von denen in Deutschland. Ein guter Makler spricht die Sprache des Landes und kennt sich in rechtlichen Fragen ebenfalls aus.